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¿Estamos ante una crisis inmobiliaria?

Actualizado: 26 abr 2023



Hace 15 años, el estallido de la burbuja devastó el mercado y cambió por completo el sector inmobiliario y la propia economía española.


Hoy, hay voces que hablan de nueva crisis, generalmente apoyadas en las noticias sobre subidas de tipos, encarecimiento de la oferta y supuesta escasez de la demanda. ¿Es así? La respuesta corta: NO. Estos son los indicadores económicos que revelan que no estamos ante una nueva crisis inmobiliaria:


1. No ha habido subida exagerada de precios.


Entre 1999 y 2007, la vivienda aumentó en España más de un 12%. La media desde 2014 a 2022, ha sido de apenas un 2,3% anual, muy lejos de las cifras de entonces.


Según el portal Idealista, los precios están ahora un 8% por debajo de los de antes del estallido de la burbuja.


El precio de la vivienda respecto a la renta de las familias se multiplicó por 5 en los años previos a 2008. Por contra, en los últimos ocho años ha crecido apenas 1,5 veces.


2. El sector no produce vivienda.


Uno de los factores diferenciales entre la situación del mercado antes o después de la burbuja, es que entonces, entre 1999 y 2007, se construyeron 5,6 millones de casas. 1,6 viviendas por cada hogar que se creaba (!).

Entre 2014 y 2022, se han creado 730.000 viviendas, un 0,9 por cada hogar que se crea.


Es decir, que la crisis de entonces estaba provocada por una sobreoferta de obra nueva. Hoy, sin embargo, la demanda es superior a la oferta: con datos del tercer trimestre de 2022, las cuatro principales promotoras de España tenían18.000 viviendas en construcción, de las que más de 13.000 ya tenían comprador.


La gran diferencia entre la vivienda antes de 2008 y ahora es lo poco que afecta al mercado la obra nueva. En 2007 y 2008, se escrituraban cada mes entre 20.000 y 25.000 casas de nueva construcción. En los últimos años, esa cifra no llega a las 10.000.


3. El endeudamiento familiar se ha reducido.


Entre 1999 y 2007, la deuda de los hogares creció un 40% respecto al PIB. Por contra, entre 2014 y 2022, la deuda se ha reducido un 20%, trasladándose parcialmente al Estado (el apalancamiento de España se sitúa ahora por encima del 110%).


Otro indicativo esencial: el número de hipotecas concedidas. En 2007 superó los 1,2 millones, cuando en 2022 no llegó ni al medio millón. Se otorgaban 1,75 créditos por cada compraventa, mientras que en el último año han sido sólo 0,78.

Es decir, que dos de cada diez compradores lo hacen sin pedir un préstamo.


En cuanto a la cuantía de los préstamos, en el ciclo anterior se otorgaban créditos por encima del valor de la compra. Casi el 15% de las hipotecas superaban el 80% del coste, ahora apenas llegan al 9%. Y son préstamos con un porcentaje de endeudamiento muy alto, enfocados a jóvenes con ingresos estables o con garantís de elevada solvencia.

De igual forma, antes de la crisis sólo el 4% de las hipotecas se contrataba a tipo fijo. En los últimos años esa cifra se ha disparado al 66%.


4. Saneamiento de las empresas.


Las grandes inmobiliarias han tomado menos riesgo con la deuda, respecto al valor de sus activos. Las dos grandes inmobiliarias presentes en el IBEX35, Merlin Properties y Colonial, tienen unos endeudamientos respectivos de 32% y 36%.

Las promotoras, están aún menos apalancadas: Aedas Homes tiene un endeudamiento del 25% y Metrovacesa, algo más del 9%.


Uno de los cambios importantes es el cierre del grifo de la financiación. Antes los bancos prestaban el dinero necesario para adquirir el suelo, ahora lograr un préstamo es mucho más difícil, exigiendo el terreno en propiedad, un número alto de preventas y la obtención de licencia de obra, requisitos que no se pedían antaño. Con todo, no perdamos de vista una variable vital que está afectando al mercado: lo que en inglés se conoce como affordability ratio, es decir, qué porcentaje de los ingresos de una familia se destina a la adquisición de una casa, y que en este momento se encuentra en máximos. Es cierto que las viviendas no han subido tanto, pero si los tipos de interés siguen disparados y el porcentaje del valor de la casa a financiar se desploma, ese affordability ratio seguirá creciendo, lo que puede llevar irremediablemente a una contracción de la demanda, que conlleve una lógica bajada de precios. Pero, como apuntaba más arriba, al no existir sobreoferta como en 2007 los precios se moderarán despacio.


En conclusión, evaluando las variables económicas de entorno, la situación no es ni remotamente parecida a la que se daba antes de las crisis de 2008. Es cierto que el sector tiene algunas endemias a corregir, pero atienden más a cuestiones circunstanciales que a un problema estructural.








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